说实话每当聊到关于老破小的消息，笔者都会心头一颤，因为我的第一套房就是老破小。
当时手里没多少钱，和妻子想着尽快在拼搏的城市有一个属于自己的小窝，于是冲着首付低位置好，入手了一套2004年建成的老破小。
只不过买房的开心只维持了两个月，就被老房子的种种问题给打败了。
没有电梯，户型落后，小区停车位不足，小区道理、管道等老旧失修，到处都是坑坑洼洼。
最近后台全是问老破小的消息，说中央发文支持老旧住房原拆原建，是不是该赶紧抄底？这话听着动心，但咱们得掰开揉碎了看。
就拿杭州浙工新村来说，这可是个活生生的例子。改造前二手房挂3万都没人接，毕竟谁愿意住没电梯、户型奇葩的老房子？
但去年完成原拆原建后，房价直接冲到4.6-5万/㎡。更关键的是，业主们不仅用上了电梯，每户还扩了20多平米，
展开剩余67%74㎡的老房子能换成106㎡的新房，地下车库、人车分流这些新小区配置全安排上了。这种好事，谁看了不眼馋？
但大家别急着跟风，这波热度的源头是8月底那份《推动城市高质量发展的意见》，其实是7月中央城市工作会议的落地政策。
我当时就说过，这次会议定了个大方向——两个"转向"：城镇化从高速增长变稳定发展，城市建设从往外扩张变向内提质。
说白了，就是城市不盲目盖新房了，要好好收拾存量老房子。
这可不是说房价不会涨，但动力变了，以前靠人口进城拉需求，现在更多看经济预期和通胀，这也是我一直强调楼市企稳得看经济信号的原因。
政策里明确提了要支持老旧住房自主更新、原拆原建，这确实是老破小的利好。
尤其是那些地段好、周边新房二手房差价大的小区，改造后升值空间真不小。
广州花都集群街那个老楼就是典型，改造前是D级危房，46㎡的房子厨房厕所挤一块，改造后不仅格局方正，还装了两部电梯，房价直接从4600元/㎡涨到1万+/㎡。
但现实骨感得很。首先不是所有老破小都能改，北京、广州这些试点城市，大多只允许危旧房改造，普通老小区根本没资格。
其次就算你家小区够资格，业主同意率也是道坎。广州越秀共和村1600户人家，同意改造的还不到50%，但按规定得90%以上同意才能启动。
为啥？钱的问题啊！共和村一套50㎡的房子改造，业主最多要掏35万，这可不是小数目。
更深层的原因，还得看土地财政。深圳这类城市48%的财政收入靠土地出让，要是老破小都原拆原建变新房了，谁还买新楼盘？
土地卖不出去，地方财政扛得住吗？所以现在的政策都是小范围试点，像浙工新村548户、集群街25户这种小规模项目才容易成，大规模推广基本不可能。
看看数据就更清楚了，今年城中村改造专项债同比涨了487%，但主要投向一线和三线城市，而且大多是城中村不是老小区。
这说明政策重心还是在腾退土地、保障新房供应上。说白了，原拆原建更像给老破小的"精准滴灌"，不是"大水漫灌"。
所以我的结论是：核心区的危旧老破小确实有价值重估的机会，但多数普通老破小别抱太大期望。
政策再好，落实起来受资金、意愿、城市规划多重限制。对整个楼市来说，这更像，是稳压器不是发动机。
楼市想真正平稳，还得慢慢来。那些喊着"老破小春天来了"的，多半是没算清这笔账。
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